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隨著旅游業(yè)的興起

很多業(yè)主在

自己的住宅小區(qū)

內(nèi)開(kāi)起了民宿

以期望獲得額外的經(jīng)濟(jì)收益

但在住宅區(qū)里經(jīng)營(yíng)民宿

有可能會(huì)影響

本小區(qū)居民的正常生活

將民宿開(kāi)在小區(qū)內(nèi)的行為

是否合法呢？

基本案情

張某購(gòu)買(mǎi)了宜昌城區(qū)一臨江小區(qū)，因常年在外工作生活，該房用于投資。張某將房屋裝修成“民宿”，并將房屋照片、價(jià)格、地址等信息掛在網(wǎng)上銷售，供外地來(lái)宜旅客暫住一兩天。自民宿開(kāi)辦之后，因位置、價(jià)格優(yōu)惠，常年有旅客入住。

劉某、王某、李某是張某房屋同層的左右鄰居，他們認(rèn)為張某的民宿擾民（例如半夜拖著行李入住，或很早外出趕火車、飛機(jī)），多次投訴社區(qū)、報(bào)警未果，于是訴至西陵法院，要求法院制止其民宿經(jīng)營(yíng)行為。

庭審中，劉某、王某、李某等人提交了小區(qū)該棟樓的業(yè)主意見(jiàn)表、物業(yè)情況說(shuō)明、照片等，證明該棟樓20戶業(yè)主均不同意被告張某將房屋開(kāi)辦“民宿”。

張某辯稱： 房屋是其私有財(cái)產(chǎn)，如何居住、出租給誰(shuí)是其個(gè)人權(quán)利，他人無(wú)權(quán)干涉。開(kāi)辦“民宿”，辦理了工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照，民宿經(jīng)營(yíng)證照齊全，并不違法。張某不同意關(guān)門(mén)停業(yè)，要求法院駁回劉某等人的訴求。

法院審理

張某將住宅改為“民宿”出租，不同于整體出租，房屋由固定一個(gè)租戶變?yōu)橘e館式商業(yè)經(jīng)營(yíng)（人員具有流動(dòng)性、不特定性），該行為屬于將住宅用房變?yōu)樯虡I(yè)用房。這種“住改商”行為，給小區(qū)門(mén)禁安防、電梯維保增加額外負(fù)荷，實(shí)質(zhì)上是讓其他業(yè)主平攤被告的經(jīng)營(yíng)成本，對(duì)其他業(yè)主顯然不公平。此外，“民宿”租客帶來(lái)的生活噪音，必然比單一租客更多，更影響相鄰業(yè)主的起居生活。即便被告的經(jīng)營(yíng)行為已向相關(guān)部門(mén)報(bào)備，但其“住改商”行為未取得相關(guān)業(yè)主的一致同意，故原告劉某等人作為利害關(guān)系業(yè)主有權(quán)要求其停止經(jīng)營(yíng)性用房行為。

法院最終判令張某停止將案涉房屋開(kāi)辦民宿的經(jīng)營(yíng)性用房行為。二審維持原判。

法官提醒

隨著經(jīng)濟(jì)生活的發(fā)展，常有業(yè)主將居民住宅改造成商業(yè)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，如“工作室”“民宿”“私房菜館”“瑜伽健身”等，用于自營(yíng)或出租給他人，這些都屬于“住改商”。

因?yàn)榉课菰诮ㄔ觳?bào)經(jīng)審批時(shí)的用途不得隨意改變，擅自將住宅房屋從事經(jīng)營(yíng)行為，可能造成來(lái)往小區(qū)外來(lái)人員雜亂，增加小區(qū)不安全因素，干擾業(yè)主正常生活，造成小區(qū)車位、電梯、水、電等公共設(shè)施使用的緊張問(wèn)題。如果業(yè)主需要將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房，必須遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，并且征得有利害關(guān)系的業(yè)主的一致同意，兩者缺一不可。考慮購(gòu)房投資的業(yè)主，需要謹(jǐn)慎對(duì)待。