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    房產是大多數家庭的主要財產，房產糾紛直接影響家庭財產的安全性及房屋交易市場的正常秩序，因此，房屋買賣糾紛的處理直接影響家庭與社會穩定和諧。近年來，房地產市場發展火熱，民眾購房熱情高漲，隨之而來，房地產糾紛也呈爆發式增長。房屋買賣糾紛牽涉的法律問題較多，糾紛類型復雜，且受近年限購限貸政策影響，因而大量涉房屋糾紛涌入法院。

為深入研究轄區內房屋買賣合同糾紛案件的基本成因、維權現狀、法院審判情況，掌握該類案件的主要特點和裁判規律，本文通過對武漢東湖新技術開發區人民法院（以下簡稱東湖法院）2013年至2017年五年間的房屋買賣合同糾紛案件進行整理、統計和分析，總結房屋買賣合同糾紛案件審理中存在的主要問題、經驗做法及解決對策，希望能夠進一步提升此類案件的審判質效，實現法律效果和社會效果的有機統一。

一、房屋買賣糾紛案件的基本情況

   （一）案件類型概況

房屋買賣合同作為一種特殊的交易合同，它是指出賣人將房屋交付并轉移所有權給買受人，買受人支付價款的合同。常見的房屋買賣合同有商品房預約合同、商品房預售合同、商品房銷售合同、商品房委托代理銷售合同、經濟適用房轉讓合同以及農村房屋買賣合同。東湖法院審理的房屋買賣合同糾紛案件類型主要集中在商品房預售合同和房屋買賣合同糾紛（含部分商品房預售合同糾紛和涉二手房買賣的房屋買賣合同糾紛），該兩類案件較為常見、糾紛率高。

2013年1月1日至2017年12月31日期間，東湖法院共受理房屋買賣合同糾紛共計1334件，具體類型如下:

圖1：東湖法院2013至2017年房屋買賣糾紛案件案由分布

（二）收案數量概況

近五年來，東湖法院受理的房屋買賣合同糾紛案件總體數量大幅攀升。為貫徹落實國家關于房地產市場宏觀調控要求，促進房地產市場持續平穩健康發展，武漢市人民政府分別于2016年10月2日、11月14日發布《市人民政府辦公廳關于在我市部分區域實行住房限購限貸措施的通知》（武政辦[2016]131號）及《市人民政府辦公廳關于進一步促進我市房地產持續平穩健康發展的意見》（武政辦[2016]159號）。隨著該兩輪限購限貸政策的出臺，房屋買賣合同糾紛更是成倍數增長。具體情況詳見下圖：

圖2：東湖法院2013至2017年房屋買賣糾紛案件收案情況

  （三）結案方式概況

    2013年至2017年受理的1334件案件中，已結案件數為1282件，其中以判決方式結案314件、調解424件，撤訴532件，其他方式結案12件，調撤率為74.57%。

圖3：東湖法院2013至2017年已結房屋買賣糾紛結案方式統計

二、案件審理中存在的問題及成因

    （一）案件特點及存在問題

    1、一手房案件呈群體性。商品房買賣合同糾紛案件訴訟的提起是隨著轄區房地產的開發情況而出現的，諸如本轄區某一小區的開發及交付中，開發商延期交付房屋、未盡協助辦證義務、房屋質量問題、配套設施問題等，都相應產生了一定數量的糾紛。此類糾紛往往涉及小區樓盤絕大部分購房者，導致這些業主自發組團維權，集中起訴，給業務庭帶來較大的辦案壓力。近五年，東湖法院受理的1334件房屋買賣合同糾紛案件中，群體性訴訟9批，共計813件，占比為60.94%。而在這些訴訟背后，往往還存在一定數量的觀望者，因而個案處理結果影響著其余觀望者的行為選擇，其產生群體效應，引起廣泛社會影響。

　　2、案件審理難度大、周期長。近五年，東湖法院已審結房屋買賣合同糾紛案件中，調撤率達到74.57%，這離不開辦案法官大量耐心細致的調解工作，但該類案件的平均自然審理天數為125天，審理周期較長。其中，房屋買賣群體性訴訟由于涉及人數眾多、社會影響較大，處理不當極易引發群體上訪等事件。為妥善處理該類案件，法官通常要花費更多的時間和精力做好庭前準備工作，制定庭審預案，及時了解雙方意見，理清法律關系并做好庭前會議調解、庭后調解裁判及判后答疑工作，因此該類案件審理周期長。

    3、“一房數賣”頻頻發生。隨著房價的升溫，受利益驅動，違約成本降低，為尋求個人利益最大化，一些賣方在房屋買賣合同簽訂后會選擇“坐地起價”或者直接違約“一房數賣”，導致此類案件增多。

    4、名為買賣實為借貸案件增加審判難度。在司法實踐中有一類案件，即讓與擔保案件。從表面證據來看雙方簽訂了書面的房屋買賣合同，但雙方之間并沒有房屋買賣的真實意思表示，甚至沒有實際交付購房款，只是以簽訂買賣合同作為民間借貸合同的擔保或者約定以涉案房屋抵償雙方之前已經發生的借貸的“以房抵債”協議。由于以房抵債的案件涉及多個層面的利益沖突，當事人可能利用以房抵債協議故意規避國家房屋限購政策，也可能利用借款人的房屋故意規避擔保法相關法律規定，或者以抵債名義轉移財產、設定物權，侵害其他債權人利益，同時以房抵債的房屋價值往往明顯超過債務本身，從而損害債務人的合法權益，為防止當事人惡意串通虛假訴訟，法官在審理房屋買賣案件時需要加大甄別力度，審慎處理，這也加大了此類案件審理難度。

    （二）房屋買賣合同糾紛的成因

     1、開發商缺乏法律意識。開發商虛假承諾導致房屋交付不能或不能如期交付，未及時協助買受人辦理權屬證書等，引發買受人集體維權提起訴訟，要求開發商承擔違約責任。

    2、房屋質量存在問題。在房屋交付過程中，買受人收房時認為房屋不符合雙方合同約定或存在質量隱患及瑕疵，引發業主起訴要求交付合格房屋或修復房屋、賠償損失等。

    3、相關政策變動影響。房產消費不僅關系一個家庭的長久發展，更關系國家的經濟結構調整。因此，政府部門對于房地產領域的調控從未放松，受相關政策影響，民眾在住房消費選擇方面也會進行適時調整。受限購限貸政策、利率政策、稅收政策、公積金政策等變動的影響，糾紛量增多，房屋買賣合同糾紛案件也會出現許多新情況、新問題，加大案件審理難度。

   4、利益驅動，誘發誠信缺失。由于房價上漲，二手房買賣中賣方違約成本降低，賣方為追求個人利益最大化，“坐地起價”、 “一房數賣”時有發生，引發糾紛不斷。房地產買賣合同中，各方當事人本應按照約定全面履行自己的義務，遵循誠實信用原則，根據合同的性質、目的和交易習慣履行通知、協助、保密等義務。但是房地產開發商受自我利益的驅動，將買受人預購的房屋轉賣他人或轉租他人，不通知買受人簽訂正式的買賣合同或不協助買受人辦理房屋產權登記，導致買受人不得不通過訴訟方式解決糾紛。

三、東湖法院的經驗做法

（一）集思廣益，統一案件裁判尺度

在分案上，東湖法院審理的群體訴訟案件在業務庭內部采用平均分配的方式，避免一名法官處理時思維的狹隘性，在案件裁判前，以召開庭務會、法官聯席會議等形式集思廣益，對案件處理展開討論并形成統一意見，保證裁判尺度的統一，依法妥善、合法公平地處理涉群體性案件，從而保障房地產交易市場的穩定，促進社會和諧。

（二）司法公開，個案促進群案化解

一直以來，東湖法院積極推進司法公開，庭審直播和裁判文書上網做到能播則播、能上則上。2017年6月，東湖法院民一庭公開開庭審理的一起案件在網絡直播后引起大量網民圍觀，登上了中國庭審公開網民事案件排名季度第二名，而該案就是因開發商延期交房導致業主集體起訴要求賠償違約金的案件，矛盾較為尖銳，多位業主向法院表達了對案件進展的關注。許多業主通過直播或點播的形式了解到案件的審理的過程，為庭后順利達成調解打下來良好的基礎。最終，在東湖法院的組織下343戶業主與開發商達成了和解，不僅維護了社會和諧穩定，也極大的節約了司法資源，發揮了庭審公開的引領示范作用。

（三）及時保全，保障守約方的利益

買方在賣方違約時一般向法院起訴要求繼續履行合同、承擔違約責任、賠償損失等，由于房屋的特殊屬性，為有利于案件裁判后順利執行，對于此類案件當事人申請財產保全的，東湖法院及時作出裁定并采取保全措施。對于當事人訴請要求繼續履行合同的，即便當事人未申請保全，為防止賣方“一房數賣”、設定抵押權、租賃權、司法查封等情形導致合同無法繼續履行，東湖法院及時提示當事人申請財產保全并及時采取措施，保障案件能夠最終順利執行，當事人的合法權益得到有效維護。

四、應對房屋買賣合同糾紛的對策

（一）加強監管整頓，規范房屋買賣市場

商品房開發市場準入門檻偏低，監管力度不足，一些不具備條件的企業通過掛靠、承包等方式，取得了房地產經營資格，而相關部門又未能進行有效管理，導致房屋糾紛頻發。在商品房買賣合同中，買受人都處于弱勢地位，相關部門應當完善保護購房者合法權益的配套法律規定，嚴格執行各項規定及審批程序，把好市場準入關、交付使用關，同時加強房屋買賣市場的全面整頓，對房地產開發中出現的違法行為加大懲處力度，規范房屋買賣市場，切實保護買受人權益。

    （二）加大調解力度，構建多元化解體系

房屋糾紛關乎民眾切身利益，且有一定群體性，法院應當加強與公安、住建、房管等部門的溝通協調，及時掌握此類糾紛的新情況、新動向，注重糾紛的合理疏導、法律釋明，引導當事人的和解意識，加大訴訟調解力度，推動建立訴訟調解與人民調解、行政調解、行業調解相銜接的大調解格局，構建多元化的糾紛化解體系，努力實現法律效果與社會效果的有機統一。

    （三）統一裁判尺度，保障房產交易穩定

法院的各個業務部門，應當根據自身的職能特點，在房地產糾紛的個案解決中加強實地調研、相互學習和多方溝通，統一司法裁判尺度，避免同案不同判情形出現，依法維護當事人的合法權益，支持守約方的訴求，提升司法公信力，保障房地產交易市場的穩定。同時根據個案的特殊條件和特點，加強對房地產糾紛特殊性的考察與研究，合法合理解決糾紛，維護誠信方、守約方的合法利益，在個案平衡中讓每個當事人都感受到公平正義的存在。

    （四）加強普法宣傳，倡導誠實信用原則

實踐中，購房者大多法律意識淡薄，風險防范和處理能力不足，也有為追求個人利益“坐地起價”或不履行合同，導致糾紛頻發。鑒于此，法院應定期與房屋管理部門、轄區內基層組織相互協助，針對房屋買賣合同糾紛的常見問題開展普法宣傳，合理利用司法公開平臺進行庭審直播、文書上網，以案說法，增強買賣雙方的法律意識、誠信意識，有效減少不必要的糾紛，節約司法成本，促進轄區穩定。