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隨著商品房制度的迅速發(fā)展

很多市民購(gòu)買(mǎi)商品房成為了業(yè)主

在享受物業(yè)管理公司提供的公共服務(wù)時(shí)

也與物業(yè)管理公司之間

產(chǎn)生了很多法律問(wèn)題

小案例

 2017年楊某在某小區(qū)購(gòu)買(mǎi)了一套房屋，隨后與物業(yè)公司簽訂了物業(yè)服務(wù)協(xié)議，此后楊某外出務(wù)工，物業(yè)公司多次向其催討物業(yè)費(fèi)，楊某拒繳，稱(chēng)其一年沒(méi)有在小區(qū)居住，沒(méi)有享受到物業(yè)公司提供的物業(yè)服務(wù)，因此拒繳一年的物業(yè)費(fèi)。

問(wèn)題一：業(yè)主購(gòu)買(mǎi)房屋后，沒(méi)有實(shí)際入住，業(yè)主需要交物業(yè)費(fèi)嗎?

【法律規(guī)定】

 《中華人民共和國(guó)民法典》第九百四十四條  業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照約定向物業(yè)服務(wù)人支付物業(yè)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費(fèi)。

 業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)人可以催告其在合理期限內(nèi)支付；合理期限屆滿(mǎn)仍不支付的，物業(yè)服務(wù)人可以提起訴訟或者申請(qǐng)仲裁。

【法官解讀】

 物業(yè)公司已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，就算業(yè)主買(mǎi)了房沒(méi)有實(shí)際入住，同樣不得以未接受或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費(fèi)，除非物業(yè)公司與業(yè)主明確約定如業(yè)主不居住可不交納物業(yè)費(fèi)。      

問(wèn)題二：業(yè)主李某稱(chēng)物業(yè)公司提供的服務(wù)不符合其所評(píng)定的等級(jí)，對(duì)物業(yè)提供的服務(wù)有質(zhì)疑，稱(chēng)其收取的物業(yè)費(fèi)用過(guò)高，完全和提供的物業(yè)服務(wù)不匹配，物業(yè)公司購(gòu)買(mǎi)的掃把、拖把等價(jià)格過(guò)高，沒(méi)有做好成本控制，保安年紀(jì)過(guò)大不能提供更好的服務(wù)，因此拒繳物業(yè)費(fèi)。

【法律規(guī)定】

 《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第三條  物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和維護(hù)義務(wù)，業(yè)主請(qǐng)求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。

【法官解讀】

 業(yè)主對(duì)物業(yè)公司提供的服務(wù)不滿(mǎn)意，能拒繳物業(yè)費(fèi)嗎？需要具體情況具體分析。物業(yè)服務(wù)是針對(duì)全體業(yè)主和整體區(qū)域的各個(gè)方面提供的，涉及全體業(yè)主和整個(gè)小區(qū)的公共利益，業(yè)主若認(rèn)為物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的物業(yè)服務(wù)存在輕微瑕疵而拒交物業(yè)費(fèi)（如部分垃圾沒(méi)有及時(shí)清理、公共區(qū)域照明燈損壞等），會(huì)導(dǎo)致業(yè)主的個(gè)人收益遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于給物業(yè)公司和多數(shù)業(yè)主造成的損害，因此不能以物業(yè)服務(wù)存在輕微瑕疵為由拒交物業(yè)費(fèi)。

 但是，如果物業(yè)服務(wù)存在違反法律法規(guī)、安全保障明顯不到位等重大瑕疵的，物業(yè)費(fèi)可以適當(dāng)減免；因物業(yè)服務(wù)瑕疵導(dǎo)致的損失,業(yè)主可以要求物業(yè)進(jìn)行賠償。比如：小區(qū)門(mén)禁損壞后物業(yè)未及時(shí)修復(fù)，未設(shè)保安室，亦無(wú)保安巡查，或雖有錄像監(jiān)控但監(jiān)控?fù)p壞缺失等原因,導(dǎo)致業(yè)主財(cái)物被偷竊的，可以認(rèn)為物業(yè)在業(yè)主安全障方面明顯管理不到位,為重大瑕疵，可以適當(dāng)減免物業(yè)費(fèi)。

 若對(duì)物業(yè)服務(wù)不滿(mǎn)意，業(yè)主不應(yīng)消極地采取長(zhǎng)時(shí)間拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)的方式，而應(yīng)與物業(yè)公司溝通、協(xié)商解決；也可向物業(yè)主管部門(mén)等有關(guān)職能部門(mén)反映問(wèn)題；也可就服務(wù)問(wèn)題向業(yè)主委員會(huì)反映，通過(guò)業(yè)主大會(huì)解聘和重新選聘物業(yè)服務(wù)公司。