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“居住權(quán)”是《民法典》中新增的亮點之一。近日，宜昌市西陵區(qū)法院審結(jié)《民法典》實施后首例“居住權(quán)”案件。

案件簡介

現(xiàn)年80歲的李某是西陵區(qū)窯灣鄉(xiāng)某村村民，名下有2兒2女。

1981年時，其在名下140平米的宅基地上自建房屋兩間，后又?jǐn)U建成2層樓房。1994年，李某的小女兒李小某（戶口也在本村）想買父親的房屋，與李某商量后，雙方約定“5萬元購買房屋及門前柑橘樹，一樓由李某居住到老”。李小某付款后就居住在房屋二樓，一樓由李某繼續(xù)居住，父女相安無事，因都是一家人，故一直未辦理過戶手續(xù)。

2019年開始，因房屋所處地段面臨拆遷開發(fā)，房屋升值。李某想將房屋一樓留給兒子，遂提出“當(dāng)初說好了只賣二樓，一樓留給我住，一樓沒賣”，雙方產(chǎn)生爭議。

2021年4月，李某將女兒李小某起訴至法院，要求確認(rèn)房屋一樓產(chǎn)權(quán)歸其所有，被告李小某當(dāng)庭提出反訴，要求確認(rèn)其才是房屋一樓、二樓的產(chǎn)權(quán)人，同時要求確認(rèn)父親李某對房屋一樓享有永久居住權(quán)。

法院審理

結(jié)合雙方舉證質(zhì)證及證人證言，法院查明1994年口頭賣房約定的是出售整棟樓房，而非“只賣二樓、一樓不賣”。遂判令駁回原告李某的訴求。對于李小某的反訴，法院確認(rèn)其為案涉房屋一樓、二樓的產(chǎn)權(quán)人。對于反訴所稱的居住權(quán)，根據(jù)法律規(guī)定應(yīng)向登記機構(gòu)申請登記，因本案當(dāng)事人尚未登記，故法院不予支持。

法官說法

1.案涉房屋買賣合同的效力問題。房屋買賣合同成立，引起所有權(quán)變動。依據(jù)《民法典》第209條、第215條規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，自登記時發(fā)生效力，當(dāng)事人之間關(guān)于設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，自合同成立時發(fā)生效力；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。同時依據(jù)《民法典》物權(quán)編司法解釋第2條，當(dāng)事人有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記薄記載與真實權(quán)利狀態(tài)不符，請求確認(rèn)其享有物權(quán)的，法院應(yīng)予支持。

本案中，案涉房屋未過戶，但女兒李小某早在十幾年前已出資購買，買賣合同履行完畢，故李小某作為實際產(chǎn)權(quán)人，可請求法院確認(rèn)其為真實權(quán)利人。

2.案涉房屋系農(nóng)村宅基地上自建房屋，我國對農(nóng)村土地的流轉(zhuǎn)嚴(yán)格限制，因“房地一體主義”，國家明文禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村建房、購房。對于農(nóng)村房屋的買賣，若交易雙方均是同村村民，可以認(rèn)定為有效。若交易一方非本村村民，則違反法律禁止性規(guī)定，合同無效。

3.本案被告李小某反訴中提及的居住權(quán)，依據(jù)《民法典》第366條規(guī)定，居住權(quán)是一種用益物權(quán)，是對他人住宅占有、使用的權(quán)利，以滿足生活居住之需。依據(jù)《民法典》第367、368條規(guī)定，設(shè)立居住權(quán)，應(yīng)采用書面合同約定，并向登記機構(gòu)申請登記，居住權(quán)自登記時設(shè)立。

什么是“居住權(quán)”的正確打開方式？

《民法典》對居住權(quán)的相關(guān)規(guī)定如下

一、居住權(quán)的申請主體。以合同方式設(shè)立居住權(quán)的，由居住權(quán)合同的雙方當(dāng)事人共同申請；以遺囑設(shè)立居住權(quán)的，由不動產(chǎn)權(quán)利人的所有繼承人和遺囑明確的居住權(quán)人共同申請；因人民法院、仲裁機構(gòu)生效法律文書設(shè)立的，由生效法律文書確定的權(quán)利人申請。

二、居住權(quán)的設(shè)立方式。居住權(quán)有三種設(shè)立方式：以書面合同方式設(shè)立、以遺囑方式設(shè)立，因人民法院、仲裁機構(gòu)生效法律文書設(shè)立。

三、居住權(quán)的主要內(nèi)容。居住權(quán)設(shè)立應(yīng)涵蓋以下主要條款：1.當(dāng)事人的姓名或者名稱和住所；2.住宅的位置；3.居住的條件和要求；4.居住權(quán)期限；5.解決爭議的方法。

四、居住權(quán)設(shè)立所涉主要申請材料。1.不動產(chǎn)登記申請書；2.身份證明；3.記載居住用途的不動產(chǎn)權(quán)屬證書；4.居住權(quán)設(shè)立的材料：依合同方式設(shè)立居住權(quán)的，提交居住權(quán)合同；依遺囑方式設(shè)立居住權(quán)的，提交生效的遺囑和遺囑人的死亡證明(申請人為遺產(chǎn)管理人的，還需提交足以證明其為遺產(chǎn)管理人的有效文件）；因人民法院、仲裁機構(gòu)法律文書設(shè)立居住權(quán)的，提交人民法院、仲裁機構(gòu)的生效法律文書；5.不動產(chǎn)已設(shè)立抵押權(quán)的，提交抵押權(quán)人同意設(shè)立居住權(quán)的材料。

五、居住權(quán)的生效。設(shè)立居住權(quán)的，應(yīng)當(dāng)向登記機構(gòu)申請居住權(quán)登記。居住權(quán)自登記時設(shè)立。除非當(dāng)事人另有約定，居住權(quán)無償設(shè)立。

六、居住權(quán)的設(shè)立限制。1.居住權(quán)期限屆滿或者居住權(quán)人死亡的，居住權(quán)消滅；2.居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、繼承；3.設(shè)立居住權(quán)的住宅不得出租，但是當(dāng)事人另有約定的除外。