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“居住權”是《民法典》中新增的亮點之一。近日，宜昌市西陵區法院審結《民法典》實施后首例“居住權”案件。

案件簡介

現年80歲的李某是西陵區窯灣鄉某村村民，名下有2兒2女。

1981年時，其在名下140平米的宅基地上自建房屋兩間，后又擴建成2層樓房。1994年，李某的小女兒李小某（戶口也在本村）想買父親的房屋，與李某商量后，雙方約定“5萬元購買房屋及門前柑橘樹，一樓由李某居住到老”。李小某付款后就居住在房屋二樓，一樓由李某繼續居住，父女相安無事，因都是一家人，故一直未辦理過戶手續。

2019年開始，因房屋所處地段面臨拆遷開發，房屋升值。李某想將房屋一樓留給兒子，遂提出“當初說好了只賣二樓，一樓留給我住，一樓沒賣”，雙方產生爭議。

2021年4月，李某將女兒李小某起訴至法院，要求確認房屋一樓產權歸其所有，被告李小某當庭提出反訴，要求確認其才是房屋一樓、二樓的產權人，同時要求確認父親李某對房屋一樓享有永久居住權。

法院審理

結合雙方舉證質證及證人證言，法院查明1994年口頭賣房約定的是出售整棟樓房，而非“只賣二樓、一樓不賣”。遂判令駁回原告李某的訴求。對于李小某的反訴，法院確認其為案涉房屋一樓、二樓的產權人。對于反訴所稱的居住權，根據法律規定應向登記機構申請登記，因本案當事人尚未登記，故法院不予支持。

法官說法

1.案涉房屋買賣合同的效力問題。房屋買賣合同成立，引起所有權變動。依據《民法典》第209條、第215條規定，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，自登記時發生效力，當事人之間關于設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，自合同成立時發生效力；未辦理物權登記的，不影響合同效力。同時依據《民法典》物權編司法解釋第2條，當事人有證據證明不動產登記薄記載與真實權利狀態不符，請求確認其享有物權的，法院應予支持。

本案中，案涉房屋未過戶，但女兒李小某早在十幾年前已出資購買，買賣合同履行完畢，故李小某作為實際產權人，可請求法院確認其為真實權利人。

2.案涉房屋系農村宅基地上自建房屋，我國對農村土地的流轉嚴格限制，因“房地一體主義”，國家明文禁止城鎮居民在農村建房、購房。對于農村房屋的買賣，若交易雙方均是同村村民，可以認定為有效。若交易一方非本村村民，則違反法律禁止性規定，合同無效。

3.本案被告李小某反訴中提及的居住權，依據《民法典》第366條規定，居住權是一種用益物權，是對他人住宅占有、使用的權利，以滿足生活居住之需。依據《民法典》第367、368條規定，設立居住權，應采用書面合同約定，并向登記機構申請登記，居住權自登記時設立。

什么是“居住權”的正確打開方式？

《民法典》對居住權的相關規定如下

一、居住權的申請主體。以合同方式設立居住權的，由居住權合同的雙方當事人共同申請；以遺囑設立居住權的，由不動產權利人的所有繼承人和遺囑明確的居住權人共同申請；因人民法院、仲裁機構生效法律文書設立的，由生效法律文書確定的權利人申請。

二、居住權的設立方式。居住權有三種設立方式：以書面合同方式設立、以遺囑方式設立，因人民法院、仲裁機構生效法律文書設立。

三、居住權的主要內容。居住權設立應涵蓋以下主要條款：1.當事人的姓名或者名稱和住所；2.住宅的位置；3.居住的條件和要求；4.居住權期限；5.解決爭議的方法。

四、居住權設立所涉主要申請材料。1.不動產登記申請書；2.身份證明；3.記載居住用途的不動產權屬證書；4.居住權設立的材料：依合同方式設立居住權的，提交居住權合同；依遺囑方式設立居住權的，提交生效的遺囑和遺囑人的死亡證明(申請人為遺產管理人的，還需提交足以證明其為遺產管理人的有效文件）；因人民法院、仲裁機構法律文書設立居住權的，提交人民法院、仲裁機構的生效法律文書；5.不動產已設立抵押權的，提交抵押權人同意設立居住權的材料。

五、居住權的生效。設立居住權的，應當向登記機構申請居住權登記。居住權自登記時設立。除非當事人另有約定，居住權無償設立。

六、居住權的設立限制。1.居住權期限屆滿或者居住權人死亡的，居住權消滅；2.居住權不得轉讓、繼承；3.設立居住權的住宅不得出租，但是當事人另有約定的除外。