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折翅 

▲浠水法院裁定受理鳳棲公司破產清算一案時現場圖片

 2014年，湖北鳳棲房地產開發有限責任公司在此地開發御河城市公園房地產項目，設計開發26至30層樓高樓盤5棟，設計入住916戶，憧憬筑巢引鳳，在鳳棲山上引鳳來。

 后因公司背負債務大、資金鏈斷裂，致項目停工，5棟商品房爛尾、50余套預售商品房及樓盤無法按期完工交付。債權人以該公司不能清償到期債務且資產不足以清償全部債務為由，向黃岡市浠水縣人民法院申請對該公司進行破產清算。

 2018年2月12日，浠水縣法院裁定受理鳳棲公司破產清算一案，指定湖北功競元律師事務所擔任管理人。這個房地產開發項目停工了，曾勾畫的人與自然和諧共處、家家安居樂業的美景，演變成建設者、投資者、購房者人人焦慮的煩躁。

 一只鳳凰還未脫殼出生，就折翅在鳳棲山。

困境

 浠水縣法院受理鳳棲公司破產清算案時，御河城市公園項目所涉地塊及地上建筑物被多家外地法院多輪查封，案涉財產不能解封成為阻礙破產案件審理的首要難題。

“解封財產往往需要管理人攜解封申請書及相關材料，和破產受理法院一起前往查封財產法院進行溝通，在查封法院作出解封裁定后，再由查封法院執行局進行解封操作。”該案破產管理人胡新文提到財產解封的事項，有苦難言。“每一個被查封財產關聯的各種不同的債權人切身利益，你說要解封就解封，哪有那容易的事。我們曾經和法官一同前往銀行和不動產中心溝通解封事宜，但均回復因外地法院查封，無法辦理解封手續無功而返，看著爛尾樓，只有干著急。破產案件長期未審結，信訪、上訪人不斷，影響社會穩定的不安定因素太多。”

破題

 奔著難題去創新。浠水縣法院在破解破產財產解封及處置難題上創新，向湖北省法院、省營商辦申報先行區改革試點，獲得立項，被列入先行區改革試點，大膽試，大膽闖。

          今年4月，浠水縣法院聯合該縣政府辦、縣發展和改革局、縣公安局、縣財政局、縣司法局等12家單位，出臺《浠水縣優化破產案件財產解封及處置機制實施辦法》。根據新規定，在破產案件受理后，管理人可直接通知債權人及相關單位進行財產解封，發揮府院聯動機制作用，聯合該縣住建局、縣自規局等單位對該問題進行專題研究，依照現有政策，形成一致決議，管理人可直接通知債權人及相關單位進行財產解封，相關部門未解封的，不影響管理人依照規定程序先行處置破產財產。

 這一創新舉措，有效破解鳳棲破產財產“解封難”“移送難”“處置難”，為該案辦理按下了“快進鍵”。

盤活

 最好的結果是讓“爛尾樓”重新“活”起來，最大程度維護債權人利益。

 破產資產解封了，“爛尾項目”直接拍賣，但拍賣所取得的價款根本無法償付普通債權人的債務。“把爛尾樓拍賣，很難尋找到接盤方，即便成拍成功，也與兌現債權人的合法權益差距巨大，而且該案涉及大量農民工工資和普通購房者權益，就案辦案、機械辦案可能致使該‘爛尾樓’長期閑置，損害債權人的利益，且容易引發群體事件。”鳳棲公司破產清算案承辦法官犯了難。      

 面對情緒激動的購房戶，浠水縣法院破產合議庭的法官們一邊盡力安撫受損群眾的情緒，一邊想方設法尋求破解之道。“爛尾”樓盤房屋銷售涉及200多戶購房人，若能夠續建，不僅能實現購房人居者有其屋，維護了購房人的切身利益，也對維護社會穩定，優化全縣房地產開發營商環境起到了積極的推動作用。

 在浠水縣法院主導下，破產管理人召開兩次債權人會議，大會表決同意對該項目的地下室及6棟商品房分兩期進行復工續建，最大限度挖掘和提升項目存量資產價值。

復工

 爛尾樓的“蘇醒”，僅是一個開端。 

 復工需要重新辦理房地產開發資質延續并進行工程質量檢測、重新辦理建設工程施工許可證等，復工后還涉及開發建設資金籌集及管理、商品房預售許可證辦理、在建商品房銷售及管理、項目建設工程施工現場管理、竣工驗收及聯合驗收、破產涉稅處理、商品房不動產權證總證和不動產權證分戶等一系列涉及房地產開發銷售工作需要具體落實，每項工作不僅流程手續繁雜，涉及多個部門，每一項工作還需要具體完成，僅靠法院一家無法全部解決。

          浠水縣人民政府專門召開府院聯動會議，12家府院聯動成員單位為該項目的復工開辟綠色通道，出臺加快相關手續審批、允許企業緩繳稅費等一系列配套措施，通過分批解封、分期銷售、分期續建的方式逐步盤活了涉案項目，并將部分房源安排作為當年度保障性租賃住房計劃任務。

涅槃

          在案件審理推進過程中，為盡早處置破產財產，解決銀行機構不愿對破產企業授信按揭貸款導致商品房銷售困境，浠水縣法院積極協調管理人與抵押債權人浠水農商行達成還債協議，管理人以先期售房款償還債務人所欠浠水農商行1200余萬元抵押貸款，浠水農商行對該續建房地產項目授信6000萬元的購房銀行按揭貸款。抵押債權得到清償，商品房銷售走出困境，續建資金有了保障。

 在爛尾樓重新續建過程中，浠水縣法院與管理人多次邀請購房人代表實地參觀工程進度，安定民心，司法護航社會基層和諧穩定。

 該案是浠水縣法院審結的涉及購房人數量最多的房地產企業破產案件，也是首次采取清算程序中恢復破產企業經營直接復工續建模式處理涉眾型房地產企業破產案件。如今該房地產項目已完成10余萬方工程的5棟916套，價值4億余元商品房的續建、驗收、交付。

 鳳棲山上爛尾樓涅槃重生。曾經的“爛尾”工程實現華麗轉身，債權人的清償率達到58.6%，變成一座漂亮的花園小區，分批進入銷售流程，獲得消費者的認可，小區內如今隨處可見玩耍的小孩與聊天的老人，他們和家人的安居夢得以實現。爛尾七八年的房地產項目，以嶄新的姿態迎來了春天。建好的小區跟公園樣的，每天晚上很多小孩玩耍、老人遛彎，好不自在。